央行于3月30日发布房贷新政，规定二套房最低首付款比例调整为不低于四成。此举被认为对于改善型需求有较大的助推作用。但值得注意的是，该新政具体到各地方的落实情况不尽相同，各地的二套首付比例出现“差异化执行”。目前该项政策尚处于试行阶段，银行普遍持谨慎态度，尤其是长年作风稳健的大型银行还在制定细则，并观察少数已执行新政银行的具体实施情况。

据了解，招商银行、工商银行、浦发银行、邮储银行、华夏银行均已经开始执行二套房首付最低四成规定，只有建设银行目前依然执行二套房首付六成的标准。利率方面，各行均采取基准利率上浮10%的标准。另悉，日前浙商银行总行发布通知，居民购买普通二套住房，即总房款在500万元以下的公寓可以执行最低首付比例四成政策，如果购买与该银行有合作关系的楼盘还可享受贷款利率7折优惠。但是目前该政策尚未落地。

对于购房者而言，该项政策虽然看上去十分有利于改善型置业，但实际操作却面临不少问题，真正试图通过该政策购买二套房的人并不多。首先，在首套房贷款未能结清的情况下，如申请二套房四成首付的贷款，就会同时面临两笔房贷月供；其次，虽然二套房享受四成首付待遇，但是1.1倍的上浮利率相对于首套房的优惠利率依然处于劣势，因此大多数购房者还是会试图将已有房源售出，以首套名义购买。

以一套价值200万元的房子为例，如果按此前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，按照新政4 成首付的比例计算，首付款则减少到80万元，这大大降低了购房者的首付金额。不过，虽然购房者的首付款减少了，但房贷却增加了，购房成本也将随之增多。在商业贷款20年期，等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，如果按照7成首付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的首付加上102元的房贷，购房总成本为242万元。如按照新政后的4成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。

而且，按照银行的规定，借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房，贷款尚未还清，月供为6000元。在此情况下，购买第二套房，假设房价为300万，首付四成，需贷款180万。如果以基准利率、30年期计算，月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。即使在一线城市，能达到这样收入的家庭也为数不多，更别提二三线城市了。