“央妈”连续两次降息派红包，让不少房奴拍手叫好。但是小编不得不提醒各位房贷客户：对已经开始供房的市民而言，根据大部分购房者与银行签订的房贷合同，此次降息月供调低将等到明年元旦之后。

“加息的时候，希望能次年才调整；遇到降息，恨不得下个月就调低了才好。”家住四方坪的曹小姐这样说，虽然月供少不了多少，但就是心里舒坦。一银行业人士表示，房贷利率调整一般都是在元旦后执行，因此大部分的住房贷款者想要每月省点钱，要等到2016年元旦过后。

月供须等到次年元旦后调整的依据是什么呢？上述银行业人士表示，房贷合同中关于遇央行调息房贷利率调整的规定，有按次年调整和按次月调整两种，但行业主要是按次年调整。“客户跟银行签订的是格式化合同，约定的是按次年调整，也没什么原因，可能就是惯例吧。”

虽然央行已经降息了，但月供要明年元旦才调低，供房者是不是吃亏了呢？业内人士表示，当处于降息通道时，显而易见，“次月调整”对房奴是有利的；当处于加息通道时，“次年调整”反而可以少付利息。“在长达20年、甚至30年的房贷合同中，不论是加息还是降息，机会都是均等的。因此，长远来看相差不大。”

供房一族如何知道自己跟银行签的合同是按次年调整还是按次月调整呢？具体以房贷合同为准。房贷合同中一般都有一项规定：“如遇到中国人民银行公布的贷款基准利率调整，本合同项下的贷款利率在次年1月1日起作相应调整，不再另行通知借款人。”

这种调整方式不止适用于商贷，公积金贷款也同样适用。按照最新出台的政策，2015年3月1日以前发放的住房公积金贷款，在3月1日后仍执行原贷款利率，不分段计息，从2016年1月1日开始，执行调整后的新利率；2015年3月1日以后发放的住房公积金贷款，则直接按新的利率执行。

房贷利息计算：
一套需要贷款100万元的房子为例，贷款期限为30年。为方便计算，假设买房人全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率5.9%计算，每月还贷5,931.37元，30年利息总额1,135,291.42元。如果一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果将100万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率8%计算，投入100万元，一年能拿8万元利息，足以支付每月房贷本息还有剩余。并且如果用公积金贷款买房，利率更是大大低于房贷利率。因此恒兴伟业建议，购房者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。

此外，还贷方式也很有讲究。同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不能节省利息。恒兴伟业建议，等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，提前还款并不合算。